Najpierw krótkie podsumowanie najważniejszych ograniczeń, a dalej szczegóły, pytania do urzędu i ich odpowiedzi.

---

---

---

Najważniejsze ograniczenia dla właścicieli działek w strefie 12SJ po wprowadzeniu planu ogólnego:

---

• intensywność 0.4 – czyli ograniczenie całkowitej powierzchni domu.
  Przykład: na działce 1000 m² można wybudować dom o maksymalnej powierzchni ok. 400 m² (chodzi o zsumowaną powierzchnię parteru, piętra i ewentualnego poddasza).
• maksymalny udział zabudowy 20% – czyli ograniczenie powierzchni zabudowy (czyli „odcisku” domu na działce).
  Przykład: na działce 1000 m² dom na parterze nie może mieć więcej niż ok. 200 m².
• maksymalna wysokość 9 m – czyli ograniczenie wysokości budynku i możliwości budowy większych domów.
  W praktyce trudniej będzie zrobić pełne piętro + dodatkową przestrzeń pod dachem.
  Do tej pory w Laskach można było budować do 11 m, co dawało większą swobodę.

  ---

Dla porównania – sąsiednie strefy w Laskach (a także „wyspy” znajdujące się w obrębie strefy 12SJ) mają:

 

• intensywność 0.6 – czyli na działce 1000 m² można wybudować dom o powierzchni do ok. 600 m² (zsumowana powierzchnia wszystkich kondygnacji)
• maksymalny udział zabudowy 30% – czyli na działce 1000 m² dom na parterze może mieć do ok. 300 m²
• maksymalna wysokość 10 m – czyli większa swoboda projektowania domu niż przy limicie 9 m

---

 

Wnioski z powyższych porównań:

 

• w strefie 12SJ obowiązują wyraźnie gorsze warunki zabudowy niż w innych strefach o tym samym przeznaczeniu
• różnice są duże – w innych strefach można budować domy nawet o ok. 50% większe
• ograniczenia w strefie 12SJ wynikają jednocześnie z trzech parametrów (0.4, 20%, 9 m), które razem mocno utrudniają budowę większego i funkcjonalnego domu
• w tej samej miejscowości i dla tego samego rodzaju zabudowy obowiązują różne zasady, co jest trudne do logicznego uzasadnienia
• ograniczenia mogą mieć realny wpływ na wartość działek – działki, na których można wybudować mniejsze i mniej funkcjonalne domy, są zazwyczaj mniej atrakcyjne dla kupujących
• w praktyce może to oznaczać, że działki w strefie 12SJ będą mniej warte niż działki w innych częściach Lasek, gdzie obowiązują korzystniejsze warunki zabudowy

---

Wniosek końcowy:
Jeśli plan zostanie uchwalony w obecnej formie, właściciele działek w strefie 12SJ będą w wyraźnie gorszej sytuacji niż właściciele działek w innych częściach Lasek.

---

 

Co można zrobić na tym etapie:

 

• obecnie trwa etap składania uwag do planu ogólnego (do 31 marca 2026)
• jest to moment, w którym można jeszcze wpłynąć na ostateczny kształt planu
• po uchwaleniu planu zmiana tych zapisów będzie znacznie trudniejsza

---

 

 

Co ja zrobię?

Jutro planuję złożyć uwagi do planu ogólnego (na formularzu ustawowym) dotyczące nie całego obszaru a tylko dwóch działek.

Celem jest:

• poprawa parametrów zabudowy (żeby były takie jak w innych strefach SJ)
• umożliwienie budowy większego i bardziej funkcjonalnego domu
• uniknięcie sytuacji, w której moje działki będą miały gorsze warunki niż inne działki w tej samej miejscowości

  ---

---

Niżej wklejam treść uwagi którą jutro złożę.

---

---

---

TREŚĆ UWAGI

Wnoszę uwagę do projektu planu ogólnego gminy Izabelin polegającą na wydzieleniu odrębnej podstrefy planistycznej w obrębie strefy 12SJ dla działek nr [TU NUMERY DZIAŁEK].

Wnoszę o ustalenie dla wskazanych działek parametrów zabudowy zgodnych z parametrami obowiązującymi w innych strefach o tym samym przeznaczeniu (m.in. 17SJ, 19SJ, 33SJ, 35SJ, 37SJ), tj.:
- maksymalna nadziemna intensywność zabudowy: 0,6,
- maksymalny udział powierzchni zabudowy: 30%.

Dodatkowo wnoszę o ustalenie maksymalnej wysokości zabudowy na poziomie 11 m, zgodnie z dotychczasowymi ustaleniami obowiązujących planów miejscowych, a w przypadku nieuwzględnienia powyższego – o ustalenie maksymalnej wysokości zabudowy na poziomie 10 m, analogicznie do rozwiązań przyjętych w innych strefach SJ.

Szczegółowe uzasadnienie stanowi załącznik do niniejszego pisma.

W przypadku braku możliwości uwzględnienia powyższej uwagi w formie wydzielenia odrębnej podstrefy, wnoszę o rozważenie zmiany parametrów dla całej strefy 12SJ w zakresie:
- maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy do 0,6,
- maksymalnego udziału powierzchni zabudowy do 30%,
- maksymalnej wysokości zabudowy do 11 m, a w przypadku nieuwzględnienia powyższego – do 10 m.

 

---

UZASADNIENIE UWAGI

Przedmiotem uwagi jest wydzielenie odrębnej podstrefy planistycznej dla wskazanych działek w obrębie strefy 12SJ.

1. Istniejące zróżnicowanie parametrów

W projekcie planu ogólnego oraz w tej samej części miejscowości (w niewielkiej odległości) występują strefy o tym samym przeznaczeniu (SJ), dla których przyjęto korzystniejsze parametry zabudowy, w szczególności:
- maksymalna nadziemna intensywność zabudowy: 0,6,
- maksymalny udział powierzchni zabudowy: 30%,
- maksymalna wysokość zabudowy: 10 m (przy jednoczesnym wskazaniu, że w obowiązujących planach miejscowych dla tego obszaru dopuszczano wysokość do 11 m).

Oznacza to, że projekt planu przewiduje możliwość różnicowania parametrów w ramach tej samej funkcji.

2. Zasada spójności i równego traktowania

Dla terenów o tożsamym przeznaczeniu i charakterze przyjęto odmienne parametry zabudowy, co prowadzi do nieuzasadnionego zróżnicowania możliwości zagospodarowania nieruchomości, mimo ich porównywalnego przeznaczenia i położenia.

W praktyce oznacza to, że działki o podobnym położeniu i przeznaczeniu mają istotnie różne możliwości zabudowy, co przekłada się na ich funkcjonalność oraz potencjalną wartość.

Różnice te mają charakter istotny, ponieważ przekładają się bezpośrednio na możliwą skalę zabudowy oraz funkcjonalność projektowanych budynków.

3. Brak konieczności zmiany całej strefy

Wnioskowana zmiana dotyczy wyłącznie wskazanych działek i nie wpływa na ogólne założenia dla strefy 12SJ, a jednocześnie pozwala na dostosowanie parametrów do standardów przyjętych w innych strefach SJ, bez naruszania ogólnych założeń planu.

4. Kontynuacja dotychczasowych ustaleń

W obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru dopuszczalna wysokość zabudowy wynosiła do 11 m. W związku z tym zasadne jest zachowanie tego parametru jako rozwiązania podstawowego.

W przypadku nieuwzględnienia powyższego, dopuszczalne jest ustalenie maksymalnej wysokości zabudowy na poziomie 10 m, jako rozwiązania alternatywnego, zgodnego z aktualnymi założeniami projektu planu ogólnego.

5. Racjonalność rozwiązania

5. Racjonalność rozwiązania

Wnioskowane parametry odpowiadają rozwiązaniom przyjętym w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego w innych częściach gminy i nie stanowią rozszerzenia funkcji terenu.

6. Alternatywa – zmiana parametrów dla całej strefy

W przypadku braku możliwości wydzielenia odrębnej podstrefy dla wskazanych działek, zasadne jest rozważenie zmiany parametrów dla całej strefy 12SJ w zakresie ich ujednolicenia z parametrami obowiązującymi w innych strefach SJ.

7. Wniosek

Z uwagi na istniejące zróżnicowanie parametrów oraz brak przeszkód planistycznych, zasadne jest w pierwszej kolejności wydzielenie podstrefy dla wskazanych działek i ustalenie dla nich parametrów analogicznych do tych obowiązujących w innych strefach SJ, a w przypadku braku takiej możliwości – rozważenie zmiany parametrów dla całej strefy 12SJ.

---

---

---

 

Podstawy powyższych wniosków:

Powyższe wnioski nie są moją opinią „na oko”, tylko wynikają bezpośrednio z:

• projektu planu ogólnego gminy Izabelin
• porównania parametrów w strefie 12SJ z innymi strefami SJ
• odpowiedzi uzyskanych z Urzędu Gminy na zadane pytania

Poniżej zamieszczam treść pytań, które zadałem do urzędu, oraz otrzymane odpowiedzi.
Na ich podstawie można samodzielnie sprawdzić, jak gmina podchodzi do tych kwestii.

---

 

Parametry zabudowy dla strefy 12SJ (projekt planu ogólnego):

Pytania skierowane do Wójta odnośnie planu Ogólnego:

Dzień dobry,

W ramach konsultacji społecznych mam trzy sprawy oraz kilka pytań związanych z wczorajszym spotkaniem w CKI dotyczącym planu ogólnego. Pytania numeruję dla lepszego porządku.

---

Sprawa nr 1

Wczoraj, na spotkaniu dotyczącym planu ogólnego, urzędnicy przedstawiający założenia planu wskazali (mam wrażenie ze to mógł być skrót myślowy, albo wskazanie tego co najważniejsze), że jedynymi parametrami z planu ogólnego, które muszą być uwzględniane w planach miejscowych, są (cytuję wypowiedź jednej z osób prezentujących):

• „intensywność zabudowy”

• „powierzchnia biologicznie czynna”

1. Zwracam się z prośbą o oficjalne potwierdzenie powyższej informacji – czy faktycznie przy opracowywaniu planów miejscowych będą uwzględniane wyłącznie te parametry.

2. Jeżeli nie, proszę o wskazanie, jakie inne parametry i zapisy z planu ogólnego będą miały wpływ na ustalenia planów miejscowych.

---

Sprawa nr 2

W planie ogólnym, na obszarze oznaczonym jako 12SJ, wskazano parametr:
„maksymalny udział powierzchni zabudowy: 20%”.

Na tym samym obszarze – w projekcie planu miejscowego dla miejscowości Laski (plik: tekst_mpzp_Laski_Etap_1_wyłożenie_marzec_2026), oznaczonym jako 36.MN (odpowiadającym obszarowi 12SJ z planu ogólnego) – znajduje się zapis:

„maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej: 25%”.

Do wiadomości dołączam screeny przedstawiające powyższe zapisy.

W związku z tą sprawą mam następujące pytania:

3. Czy zapisy:

• „maksymalny udział powierzchni zabudowy” (plan ogólny)

• „maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej” (plan miejscowy)

oznaczają w praktyce to samo?

4. Jeżeli oznaczają to samo, czy oznacza to, że po uchwaleniu planu ogólnego kolejne plany miejscowe będą musiały przyjmować wartość maksymalną 20%? Dla lepszego zrozumienia: czy oznacza to, że np. na działce 1000 m² maksymalna powierzchnia zabudowy wyniesie 200 m²?

5. Jeżeli natomiast są to różne parametry, proszę o wskazanie miejsca w dokumencie tekst_mpzp_Laski_Etap_1_wyłożenie_marzec_2026, w którym określono parametr „maksymalny udział powierzchni zabudowy” z planu ogólnego, ponieważ nie znajduję go pod taką nazwą. Rozumiem, że różnica w nazewnictwie może wynikać z faktu, że plan ogólny nie został jeszcze uchwalony, jednak w kwestii formalnej chciałbym to doprecyzować.

---

Sprawa nr 3

Pytania dotyczą istniejących oraz procedowanych planów miejscowych (w tym Laski Etap 1):

6. Czy projekt MPZP Laski (Etap 1) zostanie dostosowany do ustaleń planu ogólnego po jego uchwaleniu (np. z 25% do 20%)?

7. Czy dopuszczają Państwo sytuację, w której plan miejscowy pozostanie sprzeczny z planem ogólnym?

8. Czy uchwalenie planu ogólnego może w przyszłości ograniczyć możliwości zabudowy względem obecnie obowiązujących planów miejscowych?

---

Z poważaniem,
Tomasz Luberek

Odpowiedź z urzędu:

W odpowiedzi na maila z dnia 18 marca 2026 roku, informuję co następuje:

1.  Zgodnie z art. 20 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130 t.j.) przez zgodność Planu miejscowego z Planem ogólnym, rozumie się ustalenie w planie miejscowym przeznaczenia terenu, mieszczącego się w profilu funkcjonalnym strefy planistycznej, obejmującej dany teren oraz sposobu zagospodarowania i zabudowy terenów w zakresie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej (nie mniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej dany teren) oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy (nie większej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren). I tylko te standardy określone w Planie miejscowym, zgodnie z wolą ustawodawcy, muszą być zgodne z obowiązującym w tym czasie Planem ogólnym. 
   
   
2. Zapisy Planu ogólnego - „maksymalny udział powierzchni zabudowy" oraz „maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej" z projektu planu miejscowego, oznaczają to samo -  powierzchnię zabudowy obiektami kubaturowymi (czyli budynkami). Jednak biorąc pod uwagę art. 20 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130 t.j.), przy planowanej zmianie (w przyszłości) miejscowego planu, opracowywanego w zgodności z obowiązującym Planem ogólnym, standard ten nie będzie stanowił o jego zgodności, czyli mogą ale nie muszą być brany pod uwagę. Ustalenie tego parametru będzie wypracowane w procedurze tworzenia nowego, bądź zmiany obowiązującego miejscowego planu, indywidualnie dla poszczególnych terenów. W chwili obecnej, uchwalenie miejscowego planu dla wsi Laski odbywa się w oparciu o obowiązujące dla gminy Izabelin „Studium" i odbywa się to wg. starej – czyli dotychczasowej – procedury. Jeżeli w proponowanym dziś kształcie zostanie uchwalony, to w takiej wersji będzie obowiązywał, czyli dla terenu 36 MN maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy (budynkami) w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, będzie wynosił: 25%. Obowiązujące Studium Gminy Izabelin wskaźnik ten określa na maksymalnym poziomie = 30%.
   
   
3. Uchwalenie Planu Ogólnego wiąże miejscowe plany dopiero w sytuacji procedowania nowych planów lub ich zmiany. Mimo uchwalenia Planu Ogólnego, o przeznaczeniu i zagospodarowaniu terenów, przesądzać będą obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dla poszczególnych wsi i nie ma obowiązku doprowadzania ich do zgodności z Planem Ogólnym. Ustalenia Planu Ogólnego będą natomiast wiązały swoimi ustaleniami w całości, tylko decyzje o warunkach zabudowy, wydawane na teren, gdzie nie obowiązuje żaden miejscowy plan. W gminie Izabelin jest to głównie teren Kampinoskiego Parku Narodowego i rejon terenu Zakładu Towarzystwa Opieki nad Ociemniałymi (teren na zachód od ul. Partyzantów).
   
   
4. Projekt Planu wsi Laski Etap 1 jest procedowany wg procedury opartej o obowiązujące Studium z 2022 roku. Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego planujemy przedstawić Radzie Gminy Izabelin do uchwalenia jeszcze przed przyjęciem Planu Ogólnego. Natomiast pozostała część wsi Laski, objęta Planem wsi Laski Etap 2, czyli teren Zakładu TONO, niektóre działki leśne i nieliczne wyłączone do Etapu 2, planowany jest do uchwalenia w terminie późniejszym już po przyjęciu Planu Ogólnego gminy Izabelin. Oznacza to, że tym razem plan Lasek Etap 2, będzie musiał zachować z nim zgodność, oczywiście w zakresie określonym w art. 20 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130 t.j.).
   
   
5. Wiadomo nie od dziś, że plan miejscowy, jak każdy inny przepis prawa publikowanego, ogranicza w większym czy mniejszym stopniu prawo własności. Ograniczenia wynikające z obowiązujących planów, stanowią odzwierciedlenie aktualnej polityki przestrzennej gminy Izabelin. Przepisy się zmieniają, uwarunkowania w terenie się zmieniają i pewne ustalenia się dezaktualizują. Są to bezpośrednie przyczyny koniecznej aktualizacji dokumentów planistycznych czyli planów miejscowych lub ogólnych. Wprowadzone w nich standardy urbanistyczne w oczywisty sposób ograniczają możliwość zabudowy własnych działek. W związku z tym czy w obecnych czy w przyszłych planach, zawsze w pewnym stopniu uchwalane plany będą ograniczać możliwości zabudowy. Obligatoryjne ograniczenia miejscowego planu szczegółowo zostały określone art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130 t.j.). A zatem i Plan Lasek Etap 2, jak i następujące po nim w przyszłości miejscowe plany, będą musiały zachować zgodność z Planem Ogólnym wprowadzając wypracowane standardy urbanistyczne.
   
   
6. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to obligatoryjny dokument planistyczny dla całej gminy. Określa on wizję i politykę przestrzenną całego obszaru gminy. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, lecz wiąże organy gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), stanowiąc dla nich ramy. Określa uwarunkowania i wyznacza kierunki zmian w strukturze przestrzennej, biorąc pod uwagę uwarunkowania przyrodnicze, społeczne i gospodarcze, wprowadza zaktualizowane standardy zagospodarowania przestrzennego, uwzględniając zmieniające się trendy polityki przestrzennej gminy. Obecne, obowiązujące Studium Gminy Izabelin, zostało przyjęte Uchwałą Rady Gminy Izabelin Nr LVII/456/22 w dniu 2022-06-21. Wiążący charakter dokumentu obliguje organy gminy, by przy sporządzaniu Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), każdy nowy lub zmieniany MPZP był zgodny z ustaleniami Studium. Oznacza to, że procedowane plany, między innymi procedowany Plan Lasek Etap 1, muszą wprowadzić do swych ustaleń ograniczenia, będące bezpośrednim odzwierciedleniem aktualnej polityki przestrzennej gminy. Stąd też dla terenu Lasek, które w Studium jest objęte obszarem oznaczonym symbolem M1, wskazuje się na ograniczenia zabudowy jednorodzinnej wyłącznie w formie wolnostojącej oraz wprowadza się ograniczenia będące przeniesieniem ustaleń ze Studium: wysokości maksymalnie do 9m,. wskaźnika zabudowy maksymalnie 0,4, udział powierzchni biologicznie czynnej działki nieleśnej na poziomie minimum 70%, itp. Czyli wprowadzone w projekcie planu Lasek ograniczenia, są efektem określonej wcześniej w Studium polityki przestrzennej gminy a nie wynikiem bieżących analiz czy wymysłem autora planu.

Z poważaniem

Krzysztof Stańczyk | Kierownik Wydziału

Wydział Architektury i Planowania Przestrzennego

Wnioski z odpowiedzi Urzędu – co oznacza plan ogólny dla właścicieli działek w strefie 12SJ